¿Cuánto cuesta heredar una casa? Menos de lo que mucha gente teme en las comunidades con bonificaciones altas, y bastante más de lo que se cree en otras, porque heredar una vivienda no es un gasto, sino varios: el impuesto de sucesiones, la plusvalía municipal, la notaría, el Registro de la Propiedad y, después, lo que cuesta mantenerla.
En esta guía repasamos cada gasto, quién lo cobra, de qué depende y en qué plazo se paga, y al final lo sumamos todo en un ejemplo con números. Cada apartado enlaza a la guía que lo desarrolla.
Los gastos de heredar una casa, de un vistazo
| Gasto | Quién lo cobra | De qué depende | Plazo |
|---|---|---|---|
| Impuesto de sucesiones | La comunidad autónoma del fallecido | Valor heredado, parentesco y normas de la comunidad | 6 meses desde el fallecimiento |
| Plusvalía municipal | El ayuntamiento donde está la casa | Valor catastral del suelo, años de tenencia y ordenanza | 6 meses, prorrogables hasta un año |
| Notaría | El notario | Arancel oficial según el valor que recibe cada heredero | Al firmar la escritura |
| Registro de la Propiedad | El registrador | Arancel oficial según el valor de la casa | Al inscribir |
| Gestoría o abogado (opcional) | El profesional | Precio libre | Lo que se pacte |
| Gastos después de heredar | Ayuntamiento, comunidad de vecinos, Hacienda | IBI, cuotas y, si está vacía, imputación en el IRPF | Cada año |
El impuesto de sucesiones: el gasto que más varía
Es el gasto que más depende de dónde vivía el fallecido. Se calcula sobre el valor de lo que hereda cada uno, y en las casas ese valor es, por regla general, el valor de referencia del Catastro a la fecha del fallecimiento.
Después se aplican las reducciones (por parentesco, por vivienda habitual del fallecido y otras), la tarifa y, en su caso, la bonificación de la comunidad. En muchas comunidades, un hijo que hereda la casa de sus padres paga muy poco gracias a bonificaciones del 99 % o del 100 %. Un sobrino o un hermano suelen pagar mucho más.
El cálculo paso a paso está en impuesto de sucesiones, y la reducción por vivienda habitual, que puede rebajar el valor de la casa hasta un 95 %, en reducciones del impuesto de sucesiones.
La plusvalía municipal
Si la casa está en suelo urbano, el ayuntamiento cobra el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos. Se calcula sobre el valor catastral del suelo, no de la casa entera, multiplicado por un coeficiente que depende de los años que el fallecido la tuvo (con un máximo de 20), y después por el tipo del ayuntamiento, de hasta el 30 %.
Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % cuando heredan hijos, cónyuge o padres, pero cada uno lo regula a su manera. Y si la casa ha perdido valor desde que el fallecido la compró, no se paga. Todo, en plusvalía en una herencia.
Notaría y Registro: cuánto cuesta heredar una casa en papeleo
La escritura ante notario
Para poner la casa a tu nombre necesitas la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Los notarios cobran según un arancel oficial (Real Decreto 1426/1989), que se aplica a cada heredero según el valor de lo que se le adjudica. A eso se suman los folios de la escritura, las copias y el IVA. Lo explicamos con detalle en gastos de notaría de una herencia.
La inscripción en el Registro
El registrador también cobra según un arancel oficial (Real Decreto 1427/1989), en función del valor de la casa, con una rebaja del 5 %. El importe del número 2 del arancel, el de las inscripciones, tiene un mínimo de 24,04 € y un máximo de 2.181,67 € por finca, más IVA.
Si no hay testamento
Si el fallecido no hizo testamento, antes de la escritura hace falta la declaración de herederos ante notario, que tiene su propio coste.
Después de heredar: lo que cuesta mantener la casa
Heredar una casa no termina en la escritura. Mientras sea tuya, tendrás gastos fijos:
- El IBI, el impuesto municipal anual sobre la vivienda.
- La comunidad de vecinos, si es un piso.
- Suministros y seguro del hogar, aunque esté vacía.
- La imputación de rentas en el IRPF: si la casa no es tu vivienda habitual ni está alquilada, Hacienda considera que te genera una renta del 2 % de su valor catastral al año, o del 1,1 % si ese valor se revisó en los diez años anteriores. Esa renta se suma a tu declaración.
Si decides venderla, además, puede haber IRPF por la ganancia y una nueva plusvalía municipal, esta vez como vendedor.
Ejemplo: cuánto cuesta heredar una casa de 150.000 €
Este caso es inventado y solo sirve para ilustrar. Las cifras del impuesto y la plusvalía dependen de tu comunidad y tu ayuntamiento. Marta, de 40 años, es la única heredera de su padre, que vivía en una comunidad que bonifica el 99 % a los hijos. Hereda un piso con un valor de referencia de 150.000 €, que no era la vivienda habitual de su padre, y que este tenía desde hacía más de 20 años.
| Concepto | Cálculo | Importe aproximado |
|---|---|---|
| Impuesto de sucesiones | Con la norma estatal, la cuota sería de 18.277,60 €; con una bonificación del 99 %, queda el 1 % | 182,78 € |
| Plusvalía municipal | Suelo de 40.000 € × coeficiente supuesto de 0,40 × 30 % = 4.800 €; con una bonificación del 95 % | 240 € (o 4.800 € sin bonificación) |
| Notaría | Arancel sobre 150.000 €, con la rebaja del 5 %: 316,64 € de derechos, más folios, copias e IVA | Desde unos 383 € con IVA, más folios y copias |
| Registro | Arancel sobre 150.000 €, con la rebaja del 5 %: 162,54 € | Unos 197 € con IVA |
| Total aproximado | Algo más de 1.000 € con bonificaciones, más de 23.000 € sin ellas |
La diferencia entre los dos totales lo dice todo: el mismo piso puede costar unos cientos de euros o más de veinte mil, según la comunidad y el ayuntamiento.
Cómo pagar menos al heredar una casa, sin trampas
- Comprueba la reducción por vivienda habitual si la casa era el domicilio del fallecido y eres su cónyuge, hijo o padre. Exige mantenerla diez años en la norma estatal, aunque muchas comunidades lo reducen.
- Pide la bonificación de la plusvalía dentro de plazo, si tu ayuntamiento la tiene.
- Revisa el valor de referencia de la casa en la Sede Electrónica del Catastro antes de declarar.
- No dejes pasar los seis meses: los recargos por presentar tarde se suman al coste. Cómo presentar el impuesto, en modelo 650.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta heredar una casa de mis padres?
Depende sobre todo de la comunidad autónoma: con bonificaciones del 99 % o el 100 %, el impuesto de sucesiones suele quedarse en poco o nada, y lo que más pesa son la plusvalía, la notaría y el registro. Sin bonificaciones, el impuesto puede ser de miles de euros.
¿Hay que pagar la plusvalía al heredar una casa?
Sí, si está en suelo urbano y ha ganado valor, salvo bonificación del ayuntamiento. Se presenta en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año.
¿Quién paga los gastos de notaría de una herencia?
Los herederos. Si los gastos son en interés de todos, se pagan con la herencia antes de repartir; si benefician solo a uno, los paga él.
¿Tengo que pagar algo cada año por la casa heredada?
Sí: el IBI, la comunidad si es un piso y, si no es tu vivienda habitual ni la alquilas, la imputación de rentas en tu declaración de la renta.
En resumen, cuánto cuesta heredar una casa depende de varios gastos que se suman: el impuesto de sucesiones, la plusvalía municipal, la notaría y el registro, más los gastos de mantenerla. Las bonificaciones de tu comunidad y de tu ayuntamiento marcan la diferencia entre pagar unos cientos de euros o varios miles.
Última revisión: 7 de noviembre de 2026.
Nota: Sobre esta página: información general, no es asesoramiento fiscal. Los importes del ejemplo son orientativos y dependen de la normativa de cada comunidad y ayuntamiento. Antes de aceptar la herencia, pide a la notaría una previsión de gastos y consulta las bonificaciones de tu comunidad y tu ayuntamiento.
Fuentes consultadas (todas el 7 de noviembre de 2026):
- BOE: Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones (tarifa, reducciones y valor de referencia)
- BOE: arancel de los notarios, Real Decreto 1426/1989 (texto consolidado)
- BOE: arancel de los registradores, Real Decreto 1427/1989 (texto consolidado)
- BOE: Real Decreto-ley 26/2021, sobre la plusvalía municipal
- Agencia Tributaria: cálculo de la renta imputada por inmuebles