La plusvalía en una herencia es el impuesto municipal que pagan los herederos cuando reciben un piso, una casa o un terreno urbano. Su nombre oficial es impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, y lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble. Es distinto del impuesto de sucesiones: se pagan los dos.
En esta guía te explicamos quién la paga, cómo se calcula con los dos métodos que hay, cuándo no hay que pagarla, qué bonificaciones existen para la familia y qué plazo tienes. Si todavía no conoces el impuesto principal, mira antes impuesto de sucesiones.
Qué es la plusvalía en una herencia
El impuesto grava lo que ha subido de valor el suelo de un inmueble urbano desde que el fallecido lo compró o lo heredó hasta su muerte. No grava la construcción, solo el terreno, y solo en suelo urbano: una finca rústica no paga.
Lo paga el heredero que recibe el inmueble, no el fallecido. Si heredan varios, cada uno paga en proporción a su parte. Y si el inmueble lo hereda el viudo en usufructo y los hijos en nuda propiedad, el reparto del impuesto también cambia.
Cómo se calcula la plusvalía en una herencia
Desde la reforma de noviembre de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021), hay dos formas de calcularla, y el heredero puede quedarse con la que le salga más barata.
Método objetivo
Es el método por defecto:
- Valor catastral del suelo del inmueble, el que aparece en el recibo del IBI. El ayuntamiento puede aplicarle una reducción de hasta el 15 %.
- Por un coeficiente que depende de los años que el fallecido tuvo el inmueble, con un máximo de 20 años. El resultado es la base imponible.
- Por el tipo de gravamen que fije el ayuntamiento, con un máximo del 30 %.
- Menos las bonificaciones, si la ordenanza municipal las prevé.
Los coeficientes máximos los fija una ley estatal y se actualizan cada año, y cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes más bajos. En 2026 han cambiado varias veces: el Real Decreto-ley 29/2026 prevé nuevos coeficientes desde el 1 de diciembre de 2026, pero necesita que el Congreso lo convalide. Por eso no te damos una tabla: pide los coeficientes vigentes a tu ayuntamiento o consulta su ordenanza fiscal.
Método real
Si la ganancia real del suelo es menor que la que sale con el método objetivo, puedes pedir que se tome la real como base (artículo 107.5 de la Ley de Haciendas Locales, en la redacción de 2021).
La ganancia real se calcula comparando el valor del inmueble al morir el fallecido con el valor cuando lo adquirió, y aplicando a los dos la proporción que el suelo supone en el valor catastral total. En una herencia, el valor «de llegada» es el que se declaró en el impuesto de sucesiones.
Cuándo no se paga la plusvalía en una herencia
Si no ha habido ganancia, es decir, si el inmueble valía menos al fallecer que cuando el fallecido lo adquirió, no hay que pagar el impuesto (artículo 104.5). Para demostrarlo, el heredero tiene que declararlo y aportar los títulos: la escritura de adquisición del fallecido y la valoración de la herencia.
En cada fecha se toma el mayor de los valores que haya: el que consta en la escritura o el comprobado por la Administración. Los gastos y los impuestos no se cuentan.
Bonificaciones para la familia
La ley permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % de la cuota cuando el inmueble se hereda por descendientes, cónyuge o ascendientes (artículo 108.4). Pero es voluntario: cada ayuntamiento decide si la aplica, en qué porcentaje y con qué condiciones.
Muchas ordenanzas la limitan a la vivienda habitual del fallecido, piden que el heredero conviviera con él o la reducen según el valor del suelo. Algunas exigen pedirla dentro del plazo de declaración. Por eso, antes de nada, busca la ordenanza fiscal de la plusvalía de tu ayuntamiento.
Resumen de la plusvalía en una herencia
| Tema | Regla | Base legal |
|---|---|---|
| Quién paga | El heredero que recibe el inmueble | Ley de Haciendas Locales |
| Qué se grava | La subida de valor del suelo urbano, no de la construcción | Art. 104 |
| Cálculo | Método objetivo (suelo × coeficiente) o real, el que sea menor | Art. 107 |
| Periodo máximo | 20 años | Art. 107 |
| Tipo máximo | 30 %, según el ayuntamiento | Art. 108 |
| Sin ganancia | No se paga, acreditándolo | Art. 104.5 |
| Bonificación familiar | Hasta el 95 %, solo si la ordenanza la recoge | Art. 108.4 |
| Plazo | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año | Art. 110.2 |
Plazo para pagar la plusvalía en una herencia
En las herencias, el plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo pides (artículo 110.2). La prórroga hay que solicitarla dentro de los seis meses. Algunos ayuntamientos la conceden automáticamente con solo pedirla.
Según el ayuntamiento, tendrás que presentar una autoliquidación (la calculas y pagas tú) o una declaración (te mandan ellos la liquidación). Este plazo corre en paralelo al del impuesto de sucesiones. Lo tienes todo junto en plazos de una herencia.
Ejemplo
Este caso es inventado y solo sirve para ilustrar. Los coeficientes y la bonificación dependen de cada ayuntamiento. Rosa hereda en 2026 el piso de su madre, que lo compró hace 25 años. El valor catastral del suelo, según el recibo del IBI, es de 40.000 €. Como han pasado más de 20 años, se aplica el coeficiente del periodo máximo; supongamos que en su ayuntamiento es 0,40. La base es 40.000 × 0,40 = 16.000 €. Con un tipo del 30 %, la cuota es de 4.800 €. Si su ayuntamiento bonifica el 95 % a los hijos por la vivienda del fallecido, Rosa paga 240 €. Si no hay bonificación, paga los 4.800 €. En los dos casos, como el piso subió de valor desde la compra, el método real no le saldría más barato.
La plusvalía cuando después vendes la casa heredada
Si más adelante vendes el inmueble heredado, vuelve a haber plusvalía municipal: esta vez la pagas tú como vendedor, por lo que ha subido el suelo desde que lo heredaste. Y además puede haber IRPF. Lo explicamos en vender un piso heredado y Hacienda. Y todos los costes de heredar una vivienda, sumados, están en cuánto cuesta heredar una casa.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía de una herencia?
El heredero que recibe el inmueble, en proporción a su parte. Se paga al ayuntamiento donde está el inmueble.
¿Cuánto tiempo hay para pagar la plusvalía de una herencia?
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se pide la prórroga dentro de esos seis meses.
¿Se paga la plusvalía si el piso ha perdido valor?
No, si se demuestra que el valor al fallecer es menor que el de adquisición. Hay que declararlo al ayuntamiento y aportar las escrituras.
¿Hay bonificación de la plusvalía para los hijos?
Puede haberla, hasta el 95 %, pero solo si la ordenanza de tu ayuntamiento la recoge. Cada ayuntamiento fija el porcentaje y las condiciones.
En resumen, la plusvalía en una herencia la paga el heredero al ayuntamiento por la subida de valor del suelo urbano: se calcula por el método objetivo o el real, el más barato, se presenta en seis meses prorrogables y muchas ordenanzas la bonifican a la familia directa.
Última revisión: 7 de noviembre de 2026.
Nota: Sobre esta página: información general, no es asesoramiento fiscal. La plusvalía depende de la ordenanza de cada ayuntamiento, y los coeficientes estatales están cambiando en 2026. Antes de presentarla, consulta la ordenanza fiscal y la web de tu ayuntamiento.
Fuentes consultadas (todas el 7 de noviembre de 2026):
- BOE: Real Decreto-ley 26/2021, que adapta la plusvalía municipal (arts. 104.5 y 107)
- BOE: texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales
- Ayuntamiento de Majadahonda: ordenanza de la plusvalía (bonificación y plazo de seis meses prorrogables)
- Ayuntamiento de València: modificación de la bonificación del art. 108.4
- BOCM: Pozuelo de Alarcón deja sin efecto los coeficientes de 2026 tras la derogación del Real Decreto-ley 16/2025