Si vas a vender un piso heredado, Hacienda te pedirá que declares en tu renta la ganancia que obtengas, aunque ya pagaras el impuesto de sucesiones al heredarlo. No es pagar dos veces lo mismo: el impuesto de sucesiones gravó la herencia, y el IRPF grava lo que el piso ha subido de valor desde que lo heredaste.
La buena noticia es que la ganancia no se calcula desde lo que pagó el fallecido, sino desde el valor con el que lo heredaste. En esta guía te explicamos cómo se calcula, qué gastos puedes restar, cuánto se paga y qué errores salen caros.
Por qué Hacienda cobra al vender un piso heredado
Al morir el propietario, la ganancia que el piso había acumulado en su vida no tributa en el IRPF: la ley considera que no hay ganancia ni pérdida en las transmisiones por causa de muerte (artículo 33.3.b de la Ley del IRPF). Es la conocida como «plusvalía del muerto».
Cuando tú lo vendes, en cambio, sí hay una operación sujeta al IRPF: la diferencia entre lo que vale al venderlo y lo que valía al heredarlo es una ganancia patrimonial, que se suma a tu declaración de la renta del año de la venta.
Ojo, porque no es lo mismo que la plusvalía municipal, que es un impuesto del ayuntamiento y también se paga al vender. La vemos en plusvalía en una herencia.
Cómo se calcula la ganancia al vender un piso heredado
La fórmula es sencilla: valor de transmisión − valor de adquisición = ganancia (o pérdida).
El valor de adquisición
Para un piso heredado, el valor de adquisición es el que se le dio en el impuesto de sucesiones, sin que pueda superar el valor de mercado (artículo 36 de la Ley del IRPF). A ese valor se le suman los gastos y tributos de la herencia que pagaste tú:
- La parte del impuesto de sucesiones que corresponda al piso.
- La plusvalía municipal que pagaste al heredarlo.
- Los gastos de notaría y registro de la herencia en lo que correspondan al piso.
El valor de transmisión
Es el precio de venta, menos los gastos y tributos de la venta que pagues tú. Por ejemplo:
- La comisión de la inmobiliaria, si la pagas tú como vendedor (así lo ha confirmado la Dirección General de Tributos en 2025).
- La plusvalía municipal de la venta.
- Los gastos de notaría que asuma el vendedor.
| Concepto | Qué incluye | Efecto en la ganancia |
|---|---|---|
| Valor de adquisición | Valor declarado en sucesiones + impuesto de sucesiones del piso + plusvalía de la herencia + notaría y registro | Cuanto mayor, menos ganancia |
| Valor de transmisión | Precio de venta − comisión de la inmobiliaria − plusvalía de la venta − otros gastos de venta | Cuanto menor, menos ganancia |
Cuánto se paga a Hacienda al vender un piso heredado
La ganancia va a la base del ahorro de tu declaración de la renta, que tributa por tramos:
| Ganancia (base del ahorro) | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Estos tipos se aplican desde 2025 y son el total: no hay que sumarles nada autonómico. La ganancia se declara en la renta del año en que vendes. Si vendéis varios hermanos, cada uno declara su parte.
Ejemplo
Este caso es inventado y solo sirve para ilustrar. Lucas heredó un piso en 2020, declarado en el impuesto de sucesiones por 150.000 €. Pagó 1.500 € de impuesto de sucesiones, 1.000 € de notaría y registro y 2.000 € de plusvalía municipal. Su valor de adquisición es de 154.500 €. En 2026 lo vende por 200.000 €, paga 6.000 € a la inmobiliaria y 1.500 € de plusvalía municipal por la venta, así que su valor de transmisión es de 192.500 €. La ganancia es de 38.000 €. A Hacienda le paga 1.140 € por los primeros 6.000 € (al 19 %) y 6.720 € por los 32.000 € restantes (al 21 %): 7.860 € en total.
Cuándo no se paga o se paga menos
- Si vendes por menos de lo que valía al heredarlo, tienes una pérdida patrimonial, que no paga y que puede compensar otras ganancias del ahorro.
- Si tienes más de 65 años y el piso era tu vivienda habitual, la ganancia de su venta está exenta.
- Si el piso era tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual, puedes dejar exenta la ganancia (artículo 38 de la Ley del IRPF), con plazos y requisitos.
- Si lo vendes poco después de heredarlo y por un precio parecido al declarado, la ganancia será pequeña.
Errores frecuentes al vender un piso heredado
- Declarar un valor muy bajo en el impuesto de sucesiones para pagar menos. Ese valor será después tu valor de adquisición: cuanto más bajo, más ganancia al vender. Lo que ahorres en sucesiones puede acabar pagándose en el IRPF.
- Olvidar sumar los gastos de la herencia al valor de adquisición, como la plusvalía o el impuesto de sucesiones.
- Confundir la plusvalía municipal con la ganancia del IRPF. Son dos impuestos distintos y se pagan los dos.
- No declarar la venta. El notario informa a Hacienda de todas las ventas.
Y mientras no vendas, recuerda que si el piso no es tu vivienda habitual ni está alquilado, cada año tendrás que imputar una renta en tu declaración. Todos los costes de tener la casa están en cuánto cuesta heredar una casa.
Si vendes antes de terminar la herencia
Para vender el piso, tiene que estar a tu nombre, o a nombre de todos los herederos si lo vendéis juntos. En la práctica, eso exige haber firmado la escritura de herencia y pagado el impuesto de sucesiones. Lo tienes explicado en impuesto de sucesiones.
Preguntas frecuentes
¿Hay que pagar a Hacienda por vender un piso heredado?
Sí, si lo vendes por más de lo que valía al heredarlo, sumados los gastos. La ganancia tributa en el IRPF del año de la venta, entre el 19 % y el 30 %.
¿Qué valor de compra se pone al vender un piso heredado?
El valor que se declaró en el impuesto de sucesiones, sin superar el de mercado, más los gastos y tributos de la herencia que pagaste: la parte del impuesto de sucesiones, la plusvalía, la notaría y el registro.
¿Se puede restar la comisión de la inmobiliaria?
Sí, si la pagas tú como vendedor: reduce el valor de transmisión y, con él, la ganancia.
¿Pagan los herederos IRPF por recibir la herencia?
No por recibirla: la herencia tributa en el impuesto de sucesiones. El IRPF llega cuando vendes y ganas dinero con la venta.
En resumen, al vender un piso heredado Hacienda cobra IRPF por la diferencia entre el precio de venta y el valor con el que lo heredaste, sumados los gastos de la herencia y restados los de la venta, a un tipo entre el 19 % y el 30 %. Declarar un valor bajo en sucesiones sale caro después.
Última revisión: 7 de noviembre de 2026.
Nota: Sobre esta página: información general, no es asesoramiento fiscal. Las reglas del IRPF cambian y cada caso tiene matices, como la venta por no residentes, las ventas entre herederos o las exenciones. Antes de vender, consulta a un asesor fiscal.
Fuentes consultadas (todas el 7 de noviembre de 2026):
- Agencia Tributaria: Manual de Renta, transmisiones lucrativas por causa de muerte (plusvalía del muerto)
- Agencia Tributaria: Manual de Renta, reglas generales de cálculo de ganancias (valor de adquisición en herencias)
- Iberley: consulta vinculante V1858-25 de la DGT sobre la comisión inmobiliaria
- Agencia Tributaria: escala de la base del ahorro 2025
- Agencia Tributaria: cálculo de la renta imputada por inmuebles